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在连续的、越来越严厉的房地产调控之后,期待着房价下跌的人们不仅没有迎来预期的结果,反而不得不面对更高的房屋租金价格。据媒体报道,春节后,深圳住宅租赁平均价格同比上涨13.5%,环比节前上涨了4.5%。其中,福田区住宅租赁均价为53元/平米,居全市之首,同比上涨10.5%。房租的上涨惹来了热议,随之限租的呼声也此起彼伏。本来期待房价下跌,能住进自己的房子,告别租房生活,不曾想,买房的梦越来越远,不断上涨的租金却实实在在地在吞食自己的钱包。这种两头失脱的窘境令部分租客无所适从。

当房租飞涨引发各路媒体纷纷指责各路推手的时候,一则滴滴血案的消息抢走了房租的热点效应。

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当大家发现给房租背锅的各种推手其实都是替罪羊的时候,猪肉鸡蛋蔬菜接过了领涨的大旗。

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高明的管理者当然明白供求关系才是价格涨跌的关键,于是在行政手段灭火的同时,增加供应才是价格稳定的关键。

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所以,才有了昨天新华社的最新发文《遏制房租大涨,要抓住资本和供需两个关键因素》,给了前一阶段房租上涨背后推手的总结,更给出了稳定房租指明了方向。

房租为什么会频繁地往上涨呢?经济学告诉我们,商品的价格取决于该商品的市场供求关系。在供给一定的条件下,需求增加会抬高商品的价格。因为供给不足,人们要通过竞争获取该商品,其中一些人就会出更高的价格,于是价格上升。这也是我们所说的卖方市场。同理,在供给一定的条件下,如果需求减少,价格就会下降。因为供大于求,卖家就会想法子甩掉手里的存货,卖家之间竞争的最简单的办法就是削价销售。对应着,这就是买方市场。对于房租而言,租金上涨的根本原因也在于租赁市场的供求关系。在可租赁房屋数量一定的条件下,租客增加会加剧租客之间的竞争。为了在供不应求的市场获取一杯羹,简单有效的方法就是提高租金,给房东更高的回报。从这个角度看,表面上是房东提高了租金水平,实际上是租客之间竞争,送钱上门。因为如果租赁市场供过于求,即使房东绞尽脑汁也提不了哪怕一分钱的租金。因此,房租上涨的真正原因要么是租客增加了,要么就是可租赁房屋减少了。当然,这种供求关系还有几组较为精细的组合形式,比如租客的增加幅度大于可租房屋增加的比例,或者租客下降的比例小于可租房屋减少的比例等,这些都会导致租金上涨的结果。

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具体而言,我们目前面对的房租上涨,主要缘于下列三个原因。其一,租客队伍增加了。而租客增加的一个来源就是房地产调控使得一部分人被挤出购房行列,加入到租客队伍中。提高首付比例、提高房贷利息等措施加大了初次置业者的负担。另一方面,房地产调控让一部分即将购房的人因期待房价下跌而打消了购房的念头。这两者为租赁市场准备了新的、数量不菲的租房后备军、生力军。

下面,我发表自己对新华社文章的解读,按照惯例,括号内的黑体字是我的个人解读,希望能帮助大家对租售并举国家战略下的房地产业租赁市场的政策实施给一个抛砖引玉的作用。

其二,与其他商品相比较,房屋具有生产周期长、高值低耗的特点。要想在短期内大量增加房屋数量不是一件容易的事。因此,激增的需求往往难以从容应对,价格就会发挥作用——用上涨来激励供给,抑制需求。在我国,特殊的国情给房屋租赁市场带来了浓厚的“中国特色”。我国正处在工业化、城市化兴旺期,大量的农民进驻城市,加上地区经济发展的不平衡,不同地区、不同城市之间的人员流动频率高,数量大。这些人对临时性、暂住性的租赁房需求量特别大。这种可用于租赁的房屋小量来源于政府,绝大多数来源于城市居民自有的房屋。因此,用于租赁的房屋市场需求量不小。而房地产市场的投资性买卖正好能满足这样的需求。经济实力强的人购买用于租赁的房屋,满足了流动人口的租房需求。因此,否认房地产市场的投资性需求,不仅政治上短视,鼠目寸光,而且智识上也表现出明显的瑕疵。去年以来一线城市房屋租金上涨,其中一个原因就是房地产调控限制投资性买房,可供出租的房屋的增加赶不上租房需求的增加。可以说,各地实施的各种限购政策虽然有助于稳定房价,但其带来的副作用也是不容忽视的。

新华社写道:任何市场炒作都需要寻找机会,找准机会,炒作才能成功,炒房租也不例外。(新华社开篇指出,任何市场炒作是有原因的,炒作的根基是看到市场机会,所以新华社肯定了房租上涨背后的市场机会。)

其三,今年的房租上涨与近期实施的房屋租赁新政密切相关。住建部颁发的《商品房租赁管理办法》于2月1日正式实施。该《办法》第八条规定:出租房屋的,应当以原设计的房间为最小出租单位,违反规定的最高可处罚3万元。从规范管理、保障租客人身财产安全的角度看,限制群租有一定的合理性。但是这样的规定使得原来大量存在的群租现象受到抑制,等于逼迫租客租赁更大的房子,无形中减少了可租房数量,增加了对租房的需求,使得房屋租赁市场的供需关系向不利于租客的方向倾斜。

新华社继续写道:最近,“一线城市房租大涨”的消息牵动人心。多家机构的统计均显示,2018年7月,北京每平方米月租金环比涨幅在2%左右,同比上涨约20%,涨幅明显。上涨的原因是什么?除了往年大家公认的6、7、8月是租房高峰期,价格水涨船高之外,今年还有一个重要因素也进入了公众视野,那就是长租公寓运营商的推动。或者说,资本的力量。8月17日,监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。(新华社给出了房租上涨的态势,用数据肯定了房价上涨的事实,也肯定了监管层及时拿出的应急方案。)

对于眼下的房租上涨,我们在认识上也存在一些误区,最明显的有两点:一是认为房地产调控增加了房东的房屋持有成本,逼迫房东借通胀转嫁负担,助推了租金;二是认为房屋中介从中作梗,推高了租金。

新华社还说:7月,北京等一线城市房租大幅上涨,主要原因是什么?从目前有关报道、评论、分析看,主要有两类观点:一类是资本推动论,认为由于长租公寓运营商争夺房源,拉升了房租;另一类是供需失衡论,认为房租上涨是由于房源供不应求引起的,而资本推动只是短期诱因,这种供需失衡不解决,房租还有上涨的空间。(新华社明确给出了房租上涨的根本原因就是供需失衡没有解决,资本只是抓住了市场机会。)

严厉的房地产调控确实加大了房屋购置成本,令业主的负担加重。但是,房租的上涨与此没有关系,业主负担加重不是房租上涨的原因。经济学有一个基本理论,即商品价格不是由商品成本决定的。而是相反,商品价格决定生产成本。就房租而言,如果没有人租房,再好的房子、再高的成本也是白搭。反之,如果租者云集,供不应求,农民房也能租到别墅价。其实,这样的现象屡现不鲜,但一到具体问题上,我们就容易主观武断而置基本理论于不顾。因此弄清业主之成本、负担与房租之间的内在联系,正确认识房租上涨的原因,有助于我们看清租金上涨的真正原因,从而可以拿出切实可行的解决方法。

新华社又指出:乍一看,这两类观点截然相反,仔细分析,两方面所谈的原因相互交织、相互作用,不可完全割裂。任何市场炒作都需要寻找机会,找准机会,炒作才能成功,炒房租也不例外。(再次明确指出供需失衡才是资本炒作的根源,没有供需失衡的市场机会,就不会出现资本炒作的诱因。)

另外一个颇有市场的观点,认为房地产中介开设的“房屋银行”是租金涨升的幕后推手。据报道,由于国家楼市调控政策越来越严厉,房屋交易量急剧萎缩,房屋中介就转移战场,大量介入房屋的租赁业务。他们从业主手中找来房源,充当“二房东”,然后加价租出去。这样,中介就能在中间吃差价,变相推高了房租。

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其实,这样的分析与责难毫无学理可言,纯粹是肤浅的情绪性臆断。对于房地产中介,无论是房屋买卖中介,还是房屋租赁中介,有这样认识的大有人在,可谓深入人心,中毒不浅。从房屋租赁看,可出租房屋信息,包括面积、区位、楼层、朝向、价格等非常紧要。如果没有这样详细的信息资料,要租到合适的房子困难不小。租赁中介的作用就是汇集信息,在业主与租客之间穿针引线,沟通信息,促进谈判签约。中介履行自己的职能,促成交易完成,顺带收点中介费,这是天经地义的事,与租金的涨跌无涉。

新华社还指出:7月,北京等一线城市进入租房高峰期,供需肯定存在短期性失衡,而资本炒高房租就是要利用市场供需失衡这个时间节点。如果市场本身没有问题,资本很难达到自己的炒作目的。反过来,资本抢占、囤积房源,导致面向普通租客的房源进一步减少,也会加剧市场的短期供需失衡。如果没有资本炒作,供需失衡没那么严重,房租可能上涨,但也不至于上涨那么多。如果没有7月租房高峰,资本也很难浑水摸鱼,借助需求的力量将房租炒高。资本推动和供需失衡相互作用,致使房租异常上涨,很难说哪个起根本性作用。(新华社给出了资本炒作的方法就是囤积房源,也就是供应短缺就是资本追逐的方向,而资本只是提前发现了供应短缺的机会,通过价格急促上涨给了管理层明确的提示,如果不增加供应,那么价格上涨还会持续。所以,资本炒作根本不是坏事,而是提前帮助管理层发现问题解决问题的工具。一旦管理层解决了供需失衡的问题,资本已然也就撤出远离。)

当然,由于租赁市场不太规范、不太完善,中介利用管理漏洞,趁机坑蒙租客的事经常发生,这使得租客付出了不必要的代价。但是,这是不规范中介带来的副产品,与租赁服务本身没有必然联系。

新华社继续指出:鉴于以上分析,遏制房租大幅上涨,需要从加强监管和解决供需失衡两方面发力。在监管方面:一要对长租公寓运营商囤积房源、恶意炒高房租的行为严厉打击;二要对不法中介传播虚假市场信息、制造市场紧张氛围的行为加大整治力度;三要对恶意涨租、侵害租客利益的房东严肃处理。(新华社指出资本发现房租上涨的机会并利用这个机会提醒管理层,但不能恶意炒高,这个恶意就是指出的三个方面。)

新华社最后说:在解决供需失衡方面,一方面要鼓励住房出租,向市场供给更多的房源;另一方面要针对不同租房需求提供多样化的房源供给。虽然都是租房,但是一名高校毕业生租房和一个三口之家租房,对房间面积、房内空间配置、房屋家具设备等方面的要求肯定不一样。应鼓励住房出租方在符合安全要求的条件下,针对不同的租客需求推出不一样的房源,以消除租房供需的结构性矛盾。要用多样化的房源供给来解决租房高峰期的供需失衡问题,从而遏制房租短期内大涨。(新华社最后指明了解决供需失衡的关键,就是鼓励住房出租,这就是指出前一阶段房地产调控限制大家买房就是应该改正,因为越限制买房,可以供给市场出租的房源就会更少。同时,新华社提出消除租房供需的结构性矛盾就是指出各种对房产租赁的限制也是应该改正的,包括隔断房应该在立法允许的前提下保证合理供应。最后,新华社提出“遏制房租短期内大涨”的提法基本上就给上个月提出的“坚决遏制房价上涨”打了休止符号。)

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